Auto-entrepreneur bail commercial AERL

Auto-entrepreneur et bail commercial

Un auto-entrepreneur peut signer un bail professionnel pour louer un local à usage de bureaux. D’une durée de 6 ans généralement, un bail professionnel ne donne pas de droit au bail. Au terme des 6 années, le bail peut être reconduit par tacite reconduction mais le propriétaire peut également décider de louer son local à un nouveau locataire.

A l’inverse, un bail commercial (généralement appelé bail 3/6/9, d’une durée de 9 ans avec un loyer révisé tous les 3 ans) permet à une entreprise de s’assurer de la reconduction du bail à son échéance. Aussi, un commerçant qui a développé une clientèle a un droit sur le local qu’il loue et est donc assuré de pouvoir poursuivre son activité même au terme des neuf années de son bail. De la même façon, ce commerçant peut vendre cette clientèle, son fonds de commerce, et l’acquéreur de ce fonds est lui aussi assuré par son bail commercial de pouvoir exercer son activité sans limitation de durée.

Or un auto-entrepreneur ne bénéficie pas de ce droit au bail. Un auto-entrepreneur qui signe un bail commercial ne pourra pas revendiquer son droit au bail au terme des neuf années pour rester dans le local loué si son bailleur décide de le récupérer pour le louer à une autre entreprise (avec une totale liberté dans la fixation du nouveau loyer).

Risques auto-entrepreneur bail commercial

Pour un auto-entrepreneur, signer un bail commercial présente donc des risques spécifiques :
– En cas de cessation d’activité, le preneur d’un bail commercial doit régler ses loyers jusqu’au terme d’une période triennale. Or un auto-entrepreneur est un entrepreneur individuel. Il est donc responsable sur ses biens personnels des dettes de son entreprise. Aussi, en cas de cessation d’activité, un auto-entrepreneur qui a signé un bail commercial doit acquitter les loyers dus à son bailleurs conformément au bail commercial qui les lie.
– Les prélèvements obligatoires d’un auto-entrepreneur sont calculés sur la base de son chiffre d’affaires. En particulier, les cotisations sociales de l’auto-entrepreneur ne sont pas assises sur le résultat de l’entreprise (comme pour les autres entreprises individuelles) mais sur le total de ses ventes. Pour cette raison, le taux de cotisations des auto-entrepreneurs est plus faible que celui des autres entrepreneurs individuels relevant du régime des travailleurs non salariés (TNS). Mais en réalité, ce taux de cotisations correspond au taux de cotisations des autres TNS dès lors que l’on considère les charges estimées de l’auto-entrepreneur. Pour simplifier le calcul des cotisations de l’auto-entrepreneur, ce dernier cotise proportionnellement à son chiffre d’affaires, mais si cet auto-entrepreneur déterminait le résultat de son auto-entreprise, il constaterait que ce mode de calcul ne constitue pas pour lui forcément un avantage financier. Très clairement, un auto-entrepreneur qui perd de l’argent continue de payer des cotisations sociales proportionnelles à son chiffre d’affaires. Or un loyer est une charge fixe importante qui exige que l’auto-entrepreneur réfléchisse dans son business plan à la solution d’une imposition au régime du réel (prélèvements obligatoires sur la base du résultat réel de l’entreprise individuelle, de l’EURL...).
– Si l’auto-entrepreneur développe une activité liée à un local donné, à son emplacement... en d’autres termes dès lors que son local n’est pas uniquement un lieu de stockage, l’absence de droit au bail limite l’auto-entrepreneur dans la possibilité de développer sur le long terme son commerce et de céder son fonds de commerce.

AERL et droit au bail

L’auto-entrepreneur ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux car l’auto-entrepreneur n’est pas immatriculé. A l’inverse, une AERL a l’obligation de s’immatriculer au RSEIRL. Aussi, une AERL doit logiquement profiter du statut des baux commerciaux.

Attention cependant, cette information n’est qu’une déduction juridique et demande à être confirmée. Or aucune source officielle n’a pour le moment répondu à cette question que je pose régulièrement depuis plusieurs semaines. Votre avis éclairé sur cette question m’intéresse évidemment et aucune inscription n’est nécessaire pour ajouter un commentaire à cet article.

L’auto-entrepreneur qui loue un local commercial ne peut bénéficier du droit au bail et donc avoir la certitude du renouvellement de son bail commercial.

Messages

  • Bonjour,

    Je voulais me lancer dans une activité en tant qu’auto entrepreneur. J’aurais voulu commencer dans un magasin, donc un loyer à payer par mois.

    D’après ce que j’ai lu, sauf erreur de ma part, l’ AERL serait un bon compromis en ce qui me concerne, mais reste quelques questions auxquelles j’aurais voulu avoir des confirmations/réponses.

    Avoir un statut d’ AERL en étant inscrit au RCS me garantit-il un droit au bail, donc une obligation pour le bailleur de reconduire le bail même au bout des 9 ans et donc de pouvoir revendre le fond de commerce si je le souhaite ??

    Qui évalue les biens affectés ???

    Comment être sûr que les biens affectés soient suffisants pour ne pas se faire saisir ses biens personnels en cas de faillite ?? Il me semble qu’un juge peut saisir des biens qui ne sont pas affectés s’il estime qu’il y a eu faute ou que les biens affectés étaient insuffisants ??

    La personne qui loue un local commerciale consulte t-elle forcement la déclaration d’affectation ??

    La personne qui loue un local demande t-elle à ce que quelqu’un soit garant en cas de non paiement du locataire à cause d’une cessation d’activité par exemple ??

    Je pose cette question car je ne fais pas de crédit bancaire pour débuter mon activité, mais s’il faut un garant pour le local je pense que ça sera la banque (comme beaucoup de commerçant je pense ?? merci de me confirmer) En cas de cessation d’activité au bout d’un an par exemple, la banque devra payer les 2 ans restant de la triennale au propriétaire du local, elle voudra donc récupérer son argent si je ne paye pas mes loyers. Les seuls biens qu’elle pourra récupérer seront ceux déclarer à l’affection ??? mon schéma est-il le bon ???

    Si mon idée est bonne, quel est le montant moyen déclarer à l’affectation pour qu’une banque accepte d’être garante pour un bail commerciale 3/6/9 avec un loyer de 900 euros ?dans une large fourchette car chaque cas, banque, banquier est différents bien sûr, juste pour que je puisse me faire une idée même grossière.

    Si je signe un bail 3/6/9 et que je veux quitter le local commercial je serais obliger d’attendre les 3 ans quoiqu’il arrive si je ne veux pas me faire saisir les biens déclarés dans l’affectation, en prenant soin de donner un préavis de 6 mois.

    Si je dépasse les 3 ans de location, disons que je loue depuis 4 ans et que je veux partir devrais-je attendre les 6 ans en donnant un préavis de 6 mois, ou une fois la triennal passée je peux quitter n’importe quand le local à condition d’avoir donné un préavis de 6 mois ???

    Si je veux partir avant les 3 ans et qu’un locataire est trouvé entre temps, il n’y a pas de raison que le propriétaire du local refuse ce nouveau locataire ??

    Merci pour vos réponses à mes nombreuses questions.

  • Bonsoir,
    Je viens d’acquérir un local commercial qui était déjà loué à un auto entrepreneur assujetti à la TVA.
    Ce local était loué par une SCI également assujetti à la TVA.
    Le montant de la location était de 750 € hors taxe. L’ex propriétaire encaissait donc un loyer TTC de 897 €.
    Ma question est de savoir en tant que particulier non assujetti à la TVA , si en modifiant le bail (Le locataire actuel est d’accord) je peux facturer le montant du loyer à 750 € TTC donc sans TVA.
    Si la réponse est positive comment dois je déclarer les revenus et à quel moment.
    Je ne voudrais pas être en porte à faux avec les impôts.
    Dans l’attente de vous lire, je vous remercie par avance.
    Cordialement

    • Le propriétaire du local a le droit effectivement de louer son local avec ou sans TVA.

      Le problème, c’est que si la SCI propriétaire a demandé son assujettissement à TVA, elle ne peut pas le supprimer aussi simplement. Demandez à votre propriétaire de se renseigner ou consulter notre site Création SCI, dossier "Fiscalité".

  • Bonjour,
    J’ai un commerce en auto entrepreneur et je voudrais vendre un droit au bail, est ce que c’est possible ? et comment justifiez de cette somme aux impots ?
    merci

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